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房地产行业证券周报:按揭持续超预期,房地产核心逻辑未变 来源: 兴业证券作者: 2016-12-29 17:23:13
摘要: 受前期调控影响,中短期成交量有所调整,价格仍然坚挺,行政政策没有改变银行资产重配置这一根本,所以不会改变大趋势。

受前期调控影响,中短期成交量有所调整,价格仍然坚挺,行政政策没有改变银行资产重配置这一根本,所以不会改变大趋势。银行资产配置的意愿如此之强,这种力量将与行政政策收紧和货币政策边际收紧相互作用共同决定未来基本面走势,但短期看,我们所强调的银行加杠杆这个核心逻辑力量极为强大,长期更为强大。本周新房成交面积整体环比增长6%,同比下降19%。房价依然坚挺,根据中指院数据,11月全国100个城市(新建)住宅平均价格在极为严厉的调控之下仍然环比上涨0.88%,同比上涨18.71%。其中一、二、三线城市分别环比上涨0.59%、0.79%、0.63%;同比分别上涨25.2%、17.9%和9.2%。

 

按揭持续超预期,房地产大周期逻辑未变。根据本周央行公布的11月金融数据,11月人民币贷款增加7946亿元,其中居民中长期贷款增加5692亿,较10月的4891亿元大幅增长,占当月新增人民币信贷的比重略降至72%,仍大幅高于9月的47%,按揭仍然主导信贷增量;今年1-11月累计新增居民中长期贷款5.26万亿,同比增长91%;占累计新增人民币贷款比重达45.3%,创下年内新高。银行持续用低位按揭利率引导表内资产配置向按揭倾斜,导致社会资产重配置,导致房产长期繁荣。银行配按揭趋势无解,房产长期繁荣无解,我们认为房地产基本面大概率在明年上半年重新进入上行周期。我们今年撰写的房地产系列深度报告一、二、三中系统深入地阐述了银行将持续主动给地产需求端加杠杆的大逻辑。

 

本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+6%,同比变化-19%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-4%/+6%/+10%;一/二/三线城市同比分别变化-38%/-20%/-9%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+27%/-7%/-21%/-10%,北、上、广、深同比变化-28%/-59%/+20%/-72%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+3%,同比变化-33%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为5.3个月,环比持平,其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.0/-0.1个月。

 

投资建议:按揭占比持续超预期,房地产核心逻辑没改变。行政调控带来行业基本面短期调整,但不改长期向上趋势。持续推荐优质地产股绵石投资、阳光股份、招商蛇口、保利地产、新城控股、世联行、北京城建、苏宁环球等。

 

风险提示:销售回升幅度不及预期


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