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妻子诉丈夫卖房败诉,善意且有偿买房合法 来源:找法网 作者 2016-12-2 10:00:01
摘要: 在共有人不知情的情况下,第三人善意、有偿取得夫妻共有财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

在共有人不知情的情况下,第三人善意、有偿取得夫妻共有财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

案例:

  2006年9月22日,陈先生以6.5万元将其房改房出售给王先生,双方并签订了《售房协议》。协议签订的第二天,王先生又与周先生签订了《房屋转让协议书》,以6.7万元将此房转卖给周先生。同日,陈先生与周先生签订了《房地产转让合同》,合同载明购房款为3.5万元,其它内容与《房屋转让协议书》一致。周先生按购房款6.7万元履行,陈先生实得购房款6.5万元,王先生实得2000元。

  随后,陈先生将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周先生。周先生于2006年9月23日向房产部门提交了《房地产转让申请审批书》,并向房产部门提交了即原产权人的户口本、结婚证、杨先生的书面同意书、房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等相关材料。其中,除周先生本人的身份证外,其余证件均系陈先生提供,而陈先生爱人杨女士的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。2006年9月28日,房产部门批准了该诉争房屋转让,并于10月22日向周先生核发了该房的所有权证。2006年10月19日,周先生与陈先生就所购房屋的水、电费用进行了结算。2006年12月3日,周先生与某置业公司签订《房屋拆迁协议》,房屋被拆迁,周先生领取了货币安置款10.83万元,搬家费300元。

  此后,原房主陈先生的爱人杨女士以自己为房屋共有人,未在交易书上签字,且自己到外地出差不知道其夫陈先生卖房为由,于2006年11月27日诉至法院。

  法院审理后认为,陈先生与周先生签订的合同应视为有效合同,驳回杨女士诉讼请求。

  律师点评:

  由于本案中的周先生是善意、有偿取得诉争房屋所有权,杨女士即使不知道或不同意其夫陈先生的出卖行为,也不影响周先生依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。

  杨女士之前所说诉争房屋系其夫陈先生单方出卖,其并不知晓,并举证在此期间她本人在外地出差,以及未在《房地产转让合同》上签字等,但这都不足以对抗善意买受人周先生。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定,杨女士不得以不同意或不知道为由对抗买受人周先生,而且周先生已实际向出卖人陈先生支付了房屋房价,且已实际占有、使用该房屋并取得房屋所有权证。即使陈先生擅自处分共有房屋,杨女士确是不同意或不知道的,但由于周先生是善意、有偿取得的房屋,也应当维护其合法权益。

  同时,根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第八十九条:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

  周先生与陈先生签订的《房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害社会公共利益,更非双方当事人恶意串通,损害他人利益,因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,应为有效合同,受法律保护。故杨女士以出卖房屋未经共有人同意为由,主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。


  • 一房二卖,产权共有
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